外墙脱落真的归物业负责吗？

在日常生活中，小区建筑物外墙脱落的情况时有发生，这不仅影响小区的美观，更重要的是会对居民的生命和财产安全构成严重威胁，外墙脱落到底是否归物业负责呢？这需要从多个方面来进行分析。

从建筑物外墙的属性来看，小区的外墙属于公共部位，是全体业主共有的，依据《物业管理条例》，物业服务企业的主要职责是按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，也就是说，如果物业与业主签订的服务合同中明确包含了对建筑物外墙的维护、检查等内容，那么当外墙出现脱落情况时，物业是有责任的。

物业有义务定期对小区的公共部位进行检查和维护，如果物业没有按照规定的时间和标准对外墙进行检查，未能及时发现外墙存在的安全隐患，或者发现隐患后没有采取有效的措施进行修复，最终导致外墙脱落，那么物业需要承担相应的责任，物业应该定期检查外墙的瓷砖是否松动、墙体是否有裂缝等情况，一旦发现问题要及时安排维修人员进行处理。

也存在一些情况物业可能不需要承担全部责任，如果外墙脱落是由于不可抗力因素，如地震、台风等自然灾害导致的，这属于不可预见、不可避免且无法克服的客观情况，物业在这种情况下很难做到完全预防，责任的认定可能需要结合具体的保险情况和相关法律法规来确定，如果小区购买了公共部位的财产保险，那么可以通过保险理赔来解决部分损失。

如果外墙脱落是由于第三方的原因造成的，比如施工单位在建设过程中存在质量问题，或者有其他外部因素对墙体造成了破坏，那么责任可能需要由相关的第三方来承担，在这种情况下，物业可以协助业主向第三方追究责任。

外墙脱落是否归物业负责不能一概而论，需要根据物业服务合同的约定、物业是否尽到了应有的管理和维护义务、外墙脱落的具体原因等多方面因素来综合判断，为了避免类似问题的发生，物业应加强对小区公共部位的管理和维护，定期进行检查和保养；业主也应该积极配合物业的工作，共同营造一个安全、舒适的居住环境。